Cenzorul asociatiei de proprietari – persoana aleasa intern sau firma specializata?
Alegerea unui cenzor intr-o asociatie de proprietari cade in sarcina adunarii generale. Alegerea intre o persoana fizica si o firma specializata in servicii de cenzorat pentru asociatiile de proprietari vine cu plusuri si minusuri de ambele parti. Persoana fizica aleasa va putea fi in permanenta alaturi de asociatie, participand la sedintele lunare de comitet si la sedintele adunarilor generale, ordinare sau extraordinare. Totodata cenzorul din cadrul asociatiei de proprietari va putea sustine asociatia in demersurile premergatoare adunarilor generale. Pe de alta parte insa, cenzorul – persoana fizica isi va negocia remuneratia neta, cazand in sarcina asociatiei toate impozitele si taxele ce trebuiesc calculate pentru acel salariu, motiv pentru care in cele mai multe cazuri remuneratia totala aferenta mandatului unui cenzor intern este de obicei cu mult mai mare decat cea a unei firme de profil.
Firmele specializate in servicii de cenzorat colaboreaza cu asociatiile de proprietari de la distanta, de regula, prin telefon sau online, neparticipand la sedinte, dar au o vasta experienta atat in domeniul contabil, cat si in domeniul fiscal si al resurselor umane. Un cenzor persoana juridica va avea intotdeauna incheieta o asigurare profesionala, ce vine ca o garantie suplimentara a serviciilor sale, iar prestarea serviciilor pe baza de contract negociat va oferi intotdeauna asociatiei un suport imbatabil atunci cand va fi vorba de eventuale nerespectari sau litigii.
Este la fel de important de precizat ca nivelul studiilor cerut de legislatia in vigoare difera, astfel ca pentru un cenzor persoana fizica se impun cel putin studii medii economice sau juridice (adica absolvirea unui liceu), pe cand un cenzor persoana juridica este obligatoriu sa fie firma de contabilitate, membra CECCAR cu viza la zi, ceea ce presupune obtinerea mult mai multor calificari pentru dobandirea acestui statut, respectiv absolvirea unei facultati, sustinerea examenelor de acces si de admitere la profesia de expert-contabil, stagiatura de 3 ani si apoi cursuri de perfectionare continua permanente.
Ramane ca in final sa puneti in balanta toate avantajele si dezavantajele si sa alegeti in consecinta un cenzor pentru asociatia de proprietari.
Cauti un cenzor pentru asociatia ta de proprietari? Apeleaza la o echipa de cenzori cu o experienta de 20 de ani in domeniul financiar-contabil si fiscal, din care 15 ani in domeniul asociatiilor de proprietari. Mai multe informatii aici: https://e-cenzor.ro/
Cum se distribuie pierderile de apa in cadrul asociatiei?
Cum se distribuie pierderile de apa in conditiile Legii 196/2018? Legea actuala nu mai precizeaza nicio modalitate de distribuire a acestor diferente si lasa la latitudinea asociatiei sa stabileasca cum se distribuie pierderile, in cadrul unei adunari generale sau a unei sedinte de comitet. In functie de motivul care predomina in determinarea pierderilor, acestea se pot distribui astfel:
– fie proportional cu consumul – daca diferentele apar ca urmare a decalajului existent intre citirea apometrelor de catre proprietari fata de citirea apometrelor generale de catre furnizorul de apa
– fie pe cota indiviza – daca predomina avariile si exista scurgeri de apa permanente;
– fie pe numar de persoane – daca se considera ca citirile date de proprietari nu reflecta realitatea.
Daca asociatia de proprietari are consum lunar de apa pentru curatenie, spalat subsoluri sau alte asemenea lucrari, poate decide ca un procent din consumul facturat sa se distribuie la partile comune (pe CPI) si diferenta ramasa sa se considere pierdere si sa se distribuie in unul din modurile de mai sus.
Termene ce privesc adunarile generale din cadrul asociatiei de proprietari
Legea 196 definste mai multe termene ce tin de convocarea, desfasurarea si procedurile ulterioare unei adunari generale. Un sumar al acestora ar fi:
- Cu cel putin 10 zile inaintea datei fixate pentru adunarea de constituire a asociatiei de proprietari, acestia trebuiesc convocati prin afisare la avizier si prin tabel convocator;
- Cu cel putin 10 zile inainte de data desfasurarii, proprietarii trebuie anuntati in legatura cu adunarea generala ordinara ce va avea loc. Adunarea genereala reconvocata se anunta cu cel putin 3 zile inainte de data desfasurarii, iar adunarea geneala extraordinara cu cel putin 3 zile inainte;
- cu cel putin 3 zile inainte de adunarea generala, proprietari au acces la toate documentele referitoare la executia bugetara pe anul trecut si la proiectul de buget pe anul in curs, precum si la orice alte documente necesare bunei desfasurari a adunarii generale;
- Procesul verbal al adunarii generale se afiseaza la avizier in termen de 7 zile de la data desfasurarii;
- In termen de 7 zile de la adoptare, asociatia are obligatia de a aduce la cunostinta proprietarilor prin afisare la avizier sau inmanarea unei copii, regulamentul de condominium aprobat in adunarea generala;
- Sedintele comitetului executiv se tin cel putin o data pe luna si se convoaca cu 5 zile inainte de data stabilita pentru sedinta;
- Deciziile comitetului se afiseaza la avizier in termen de maxim 7 zile de la data sedintei;
- In caz de incetare a mandatului presedintelui inainte de termen, comitetul trebuie sa convoace o adunare generala in termen de 5 zile de la incetarea mandatului.
Termene ce privesc reprezentantii sau colaboratorii asociatiei de proprietari
Termenele care se aplica presedintilor, comitetului executiv, administratorului, proprietarilor sau cenzorilor ar putea fi sintetizate astfel:
- Proprietarii au dreptul sa primeasca explicatii sau sa conteste lista de plata, in termen de 10 zile de la afisarea acesteia. Presedintele asociatiei de proprietari este obligat sa raspunda,
- in scris, la contestatie in termen de 10 zile de la primirea acesteia.
- Comitetul executiv si cenzorul au obligatia de a raspunde la notificarile proprietarilor care au solicitat asociatiei sau administartorului documente si nu le-au primit, in termen de 10 zile de la primirea notificarii acestuia;
- In cazul in care intervin modificari in structura si numarul membrilor unei familii sau a persoanelor luate in spatiu, proprietarul este obligat sa anunte asociatia, in scris, in termen de 10 zile de la aparitia modificarii;
- In termen de cel mult 5 zile de la data adunarii, persoanele alese in functie de conducere, administrare ori control, trebuie sa prezinte cazierul judiciar;
- In cazul vanzarii locuintei, noul proprietar are la dispozitie 10 zile lucratoare pentru a instiinta asociatia despre modificare;
- In termen de 3 zile lucratoare de la primirea solicitarii, presedintele sau administratorul trebuie sa elibereze proprietarului adeverinta necesara in vederea vanzarii;
- Proprietarul este obligat sa permita accesul presedintelui sau unui membru CEX, administrator si persoana calificata, pentru efectuarea reparatiilor in proprietatea individuala, daca a primit cu 5 zile inainte un preaviz din partea acestora;
- In termen de 5 zile de la incetarea mandatului unui membru CEX sau a demisiei intregului comitet, acestia trebuie sa transmita noului Comitet, toate documentele si bunurile avute in administrare;
- Presedintele poate delega, pentru cel mult 90 de zile pe an, atributiile sale unui membru CEX.
Vezi si:
Gestionarea asociatiilor de proprietari – Raspunsuri la intrebari frecvente I – Biz-Wizz.ro
